济南商品房预测绘信息公开 购房风险大幅降低
时间：2012-11-30浏览： 次责任编辑：四川拓图测绘仪器
小幅插播：
什么是商品房预测绘?：商品房预测绘由具备房屋测绘相应资质的机构,依据规划部门批准的《建设工程规划许可证》和所附施工图纸及人防部门的人防资料、经预售部门批准的预售资料等,按照国家测绘规范,计算每幢楼、每套房的相应面积,计算依据可靠,计算标准规范。
建筑区划内哪些部分属于全体业主？房地产开发商是不是将本属于全体业主的房屋出售牟利？市民耗尽积蓄买下商品房，下证时却发现因开发商施工时偷偷改变建筑图纸而导致无法办出房产证……诸如此类乱象该如何避免？日前，记者了解到预售商品房预测绘成果审核归档制度将成为这些乱象的“克星”。 记者李人杰点点鼠标，房屋信息一目了然 购房者心里有了数在买预售的商品房时，不少市民心里或多或少都有些担忧，因为房子还没有建成，压根儿无法看到自己现在掏钱购买的房子将来究竟是个啥模样。“建好的房子会和开发商现在承诺的一样吗？”像市民小李这样的担忧，不少购房者也有同感。
昨天，记者从济南市住房保障和房产管理局了解到，因为该局建立的预售商品房预测绘成果审核归档制度，今后购房者的后顾之忧将大大减少。
“预售商品房的预测绘数据是对外公开的，购房者可以登录房管局或市建委的网站进行查询，比如你想购买历下区某楼盘的房子，就可以将该项目的名称输入到系统中进行查询，随后系统将自动显示出房屋套数、每套房屋用途、面积及分摊情况、公共部位的范围与使用功能、人防工程面积及所在位置等。”市房管局的工作人员告诉记者，在预测绘数据中，购房者所想购买的房子的相关信息一清二楚，每个楼幢位置固定，每套房屋户型唯一，每份标的面积可靠，便于购房者在购房时比较选择，减少盲目性。
采访中，记者了解到，今年济南市有2400多幢楼完成了预测绘成果入库。
“有了这个公开的预测绘成果，开发商想在预售房子时耍猫腻，可就不那么容易了，这个预测数据一旦生成是不能任意变更的，如果将来建好后的房子实测数据与预测数据出现了不一致，购房者维权时就有了证据。”工作人员告诉记者，通过预测绘成果还可以查看出开发商预售的房子是否取得预售许可证。
有了预测绘成果公开档案 购房风险大大降低昨天，在济南市住房保障和房产管理局，记者了解到这样一起案例：市民小张与开发商签订的购房合同上的房屋面积是90平方米，然而在办理产权证时却被告知房屋面积只有85平方米……之所以出现这样的误差，是因为购房合同上的面积是开发商自行找人测算的，而房产证上的面积是由房产测绘部门测算的。
针对这种情况，市房管局要求开发单位在预售前先进行预测绘，然后再按预测面积与购房人签订商品房买卖合同，这样就可以有效避免房屋用途不明、面积不清等纠纷，从而降低购房者购房的风险。
以往由于信息不公开透明，市民在购房时无法掌握全面的信息，只能听信于开发商宣传，结果出现了“明明约定所购房屋为住宅，办房产证时规划用途却成了公寓，结果导致不能办证”“花钱买了地下车位，申请办理登记时却发现是人防工程”“买房时，说是一梯3户，交房时变成一梯4户，开发商超规划建设导致整栋楼难办证”等诸多问题。
市房管局的相关负责人对此表示，“在管理方面，如果没有精确的房屋预测绘成果，管理部门难以掌握房屋的全面信息，就容易形成监管漏洞，最后为不法开发商所利用，引发合同欺诈、一房多卖、面积弄虚作假等纠纷。”
采访中，记者了解到，房地产开发企业对在建商品房实施预售之前应当对其进行预测绘，预测绘成果将作为办理商品房预售合同登记备案的必备资料，而市城乡建设委为加强商品房网上预售管理，也将预测绘成果作为预售合同网上签约的主要依据，提高商品房网签的透明度和公信力。
进一步了解商品房预测绘成果审核归档制度四大作用
将测绘成果审核归档管理前置，有哪些必要和好处？市住房保障管理局相关负责人表示，建立预售商品房预测绘成果审核归档制度，将相关工作前置，等于给了购房者一双看清预售商品房的“慧眼”，能够有效降低群众的购房风险。
确保性质用途一致
签订《商品房买卖合同》时，明明约定所购房屋为住宅，等到几年后办理房产证时，才发现原来所购房产规划用途为公寓；花钱买了地下车位，到房屋登记机构申请办理登记时发现是人防工程，过去这些问题曾困扰过很多购买期房的百姓。这些购房者关心却很难弄明白的问题，直接影响到购房者的切身利益。据介绍，商品房预测绘成果包含了房屋的详细信息，经审核归档后作为预售合同网上签约的依据。法律规定属于全体业主的部分，将不能通过网签备案。让购房者把网上签约详情看得“真真切切”，也就能有效地维护百姓的知情权和选择权。
杜绝面积“缺斤少两”
预测绘数据生成后，除因规划部门变更相关资料外，不得任意变更，以确保数据的唯一性和不变性。对商品房预测绘疑难问题，建立了由房屋登记、房产测绘、预售管理、房地产开发企业等部门共同参与的会审机制，以确保测绘面积的准确性和严谨性，让购房者把商品房预售面积弄个“明明白白”，杜绝房屋面积“缺斤少两”，从源头上减少因房屋面积产生的纠纷。
防止商品房重复抵押
在建商品房在初始确权登记以前，除了房地产开发企业可以进行预售外，还可以通过房屋登记进行其他的物权保护、物权限制或物权处置，如在建工程抵押登记、预购商品房抵押登记、商品房预告登记、人民法院预查封登记等。商品房预测绘成果审核归档后，登记机构可通过“物理楼盘表”准确及时地查找到相应房屋，进行相关登记。对于互相抵触的物权在审核过程中清晰明了，如已进行商品房预告登记的期房，登记机构不能再为房地产开发企业办理在建工程抵押登记，切实保护购房者的合法权益。
减少购房时的盲目性
商品房预售是我国房地产市场销售的主要方式，在签订商品房买卖合同时，作为合同标的物的商品房尚未建成，无法准确了解所购房屋的详细信息，选房、购房具有一定盲目性。商品房预测绘成果审核归档后，每套在建中的期房就像现实中的高楼一样，每个楼幢位置固定，每套房屋户型唯一，每份标的面积可靠，便于百姓在购房时比较选择，减少盲目性。
买期房注意仨问题
1、及时进行网签备案
网签备案是办理房产登记手续的前提，也是办理预购商品房抵押登记、预告登记的前置条件。进行商品房预测绘成果审核归档工作，主要目的是规范开发商的售房行为，而网签备案是对前期经审核的测绘成果进行利用的再审核，如果开发企业自行调整测绘成果或规避网签，势必损害购房者的合法权益，因此买房后应及时进行网签备案。
2、注意有无预告登记
预告登记是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，它将债权的请求权予以登记，使其具备对抗第三人的效力。因此，办理预告登记是购买人给自己将来拿到的房屋加了一把“安全锁”。推行商品房预告登记，则是切实保障购房者合法权益的重要手段。但办理预告登记需要买卖双方在合同中加以约定，因此想要办理预告登记的购房者应关注合同中是否有相应的约定条款。
3、明确分辨公共部位
在商品房特别是成片小区开发过程中，很多部位属于全体业主所有还是开发商所有，很难在后期手续办理中予以明确。住建部提倡在售房前期就根据国家有关法律予以明确：首先开发企业应该在预售方案中明确哪些部位为全体业主所有，哪些部位归开发商自有，因此购房者在买房时应关注合同中是否已明确约定了此类条款。
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